物流園區(qū)的建設是一項復雜而長期的工程，投資大，回收周期長。國外物流園區(qū)的投資收益期大約在15年左右，中國的物流園區(qū)也很難在短期內(nèi)實現(xiàn)贏利，加上市場競爭愈來愈激烈，因此物流園區(qū)的規(guī)劃工作也愈加顯得重要。通過對前期物流園區(qū)項目咨詢參與，本人總結一般物流園區(qū)規(guī)劃方法供參考。

一般物流園區(qū)規(guī)劃報告以下幾個階段：

1、市場分析階段：只有清楚物流園區(qū)的市場需求，才能為物流園區(qū)功能定位和未來運營成功打好基礎。這個階段需要深入了解物流園區(qū)周邊的宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況、物流市場需求、基礎設施、服務競爭、商業(yè)形態(tài)等情況，并對物流園區(qū)輻射范圍內(nèi)的的宏觀經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)和微觀環(huán)境情況進行全面調查和研究，根據(jù)長遠和近期的物流量，確定物流園區(qū)長遠和近期的建設規(guī)模。

2、戰(zhàn)略定位階段：在第一階段基礎上，這一階段主要是對物流園區(qū)整體進行SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅）分析，如果某類服務，例如空港、海港、公路貨運站場，在整個園區(qū)中占有較大比例，還必須進行專項的SWOT分析。

3、功能設計階段：物流園區(qū)的功能設計主要采用自頂向下的方法，即在確定物流園區(qū)的規(guī)劃原則以后，對物流功能規(guī)劃所涉及的核心因素進行列舉和分析，然后通過收集整理一系列國際最先進的物流園區(qū)案例，總結出對國內(nèi)物流園區(qū)最適合的經(jīng)驗。隨后，整個物流園區(qū)將被劃分為幾個大功能區(qū)域，例如物流產(chǎn)業(yè)區(qū)和管理服務區(qū)，規(guī)劃者再從國際最佳實踐經(jīng)驗，以及市場調查得到的實際需求兩方面入手，為每個功能區(qū)域命名、定義，分配相應的面積，引入相關的設施、設備和IT系統(tǒng)。功能規(guī)劃的最后一步是對物流園區(qū)的核心流程進行定義和描述。這些流程包括。集裝箱服務、生產(chǎn)原材料供應和配送、生活資料采購和配送流程、保稅物流作業(yè)流程等。

4、布局設計階段：布局設計是指根據(jù)物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位和經(jīng)營目標，在已確認的空間場所內(nèi)，按照從貨物的進入、組裝、加工等到貨物運出的全過程，力爭將人員、設備和物料所需要的空間作最適當?shù)姆峙浜妥钣行У慕M合，以獲得最大的經(jīng)濟效益。

5、商業(yè)計劃階段：商業(yè)計劃主要是園區(qū)投資和經(jīng)營管理者如何按照公司體制設計業(yè)務模式和管理模式，主要包括物流園區(qū)管理公司的組織架構和職責、物流園區(qū)業(yè)務模式、盈利模式、客戶分析、園區(qū)招商和市場推廣策略、投資收益等財務概要分析。